Estas notas en la actualidad podrían tener menos importancia que en años anteriores, debido a la devaluación (es decir, bajada de valor) de los bienes inmuebles, por la situación económica que atravesamos, si bien con el repunte que se observa, vuelven a adquirir trascendencia .
Se presentan unas notas elementales sobre el impuesto que se debe abonar en la declaración de la renta (IRPF) en los casos en que se transmitan bienes inmuebles, siempre que el valor de transmisión sea superior al valor que tenían cuando se adquirieron. Están muy simplificadas y escritas con lenguaje sencillo para que puedan ser comprendidas por cualquier persona que se interese.
Dentro de los impuestos que hay que "pagar" en la "venta o transmisión" de bienes, cabe destacar los siguientes:
1.- El impuesto por la transmisión: Impuesto de transmisiones patrimoniales, IVA ( o IGIC en Canarias), Impuesto de Donaciones, Impuesto de sucesiones... según los casos, que como regla general lo pagaría el adquirente.
2.- El municipal: Impuesto del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, (también conocido por "plusvalía municipal") si se vende una casa, garaje, local, terreno o cualquier inmueble urbano, que lo paga el vendedor o transmitente.
3.- El impuesto por ganancia patrimonial: Impuesto de la Renta de las Personas Físicas. Es en este impuesto donde nos vamos a detener, y es preciso destacar que lo abonaría el transmitente en la declaración de la renta que ha de presentar en el mes de junio del año siguiente. Este impuesto sólo se paga si se ha obtenido una ganancia entre el valor que tenía el inmueble cuando se adquirió y el que tiene cuando se vende o transmite, impuesto que antes se conocía por "incremento de patrimonio" o "plusvalía patrimonial" y ahora se denomina "ganancia patrimonial" en el IRPF.
A grandes rasgos, se puede explicar diciendo que, si el bien inmueble se adquirió por 100.000 euros y se vende por 200.000 euros, se han ganado 100.000 euros a lo largo de esos años. (Según la regulación, el precio de adquisición se actualiza mediante unas tablas, pero la actualización es muy baja, es decir, se actualiza muy poco). Pues respecto de esos 100.000 euros, Hacienda considera que es un ingreso del que los ha recibido, y como lo considera así, se paga por el Impuesto de la Renta, con un coeficiente especial si entre la compra y la venta posterior pasó más de un año.
El coeficiente especial actualmente, por la reforma de 30 de diciembre de 2011, va desde el 21% los primeros 6.000 euros, pasando por el 25% en el tramo siguiente, y hasta el 27% (sí, el 27%) a partir de los 24.000 euros. (Atención, es una cantidad muy importante, pero es así). Por tanto si hablamos de euros, se pagarían en el Impuesto de la Renta en el caso señalado alrededor de 26.000 euros.
Este "coeficiente especial" (21-25-27%) se aplica a un grupo de ganancias que se consideran renta pero que se incluyen en un apartado separado que se denomina "rentas del ahorro", y en ese grupo están las ganancias patrimoniales de más de un año.
Los valores que se tienen en cuenta son como mínimo los de Hacienda o los declarados si son superiores..
Es importante para la persona que vende o transmite que se informe, y que consulte con Hacienda, sobre todo si el inmueble lo compró por poco dinero y lo vende por mucho.
Este impuesto también se paga cuando hay una donación, así que el donante debe tenerlo en cuenta en las Comunidades Autónomas en que las donaciones entre padres e hijos están bonificadas, y cuando se dice en estas Comunidades Autónomas que las donaciones pagan pocos impuestos, ha de entenderse que pagan pocos si el valor por el que se adquirió y el valor por el que se dona (el valor de Hacienda) no es mucho, pero paga mucho por ganancia patrimonial, por Impuesto de la Renta, si hay una gran diferencia entre los dos valores.
Si los bienes se adquirieron antes o el 31 de diciembre de 1994 (en esa fecha o antes de esa fecha), hay ciertas "bonificaciones" en este impuesto hasta lo que se consideraría año 2006 (19-1-2006). Si los bienes se adquirieron antes o el 31 de diciembre de 1986 (en esa fecha o antes de esa fecha), este impuesto (IRPF por ganancias patrimoniales) NO SE PAGA HASTA lo que se consideraría el AÑO 2006 (19-1-2006). A partir del año 2006 (20-1-2006) sí habría que abonar el impuesto en la parte proporcional desde ese año en adelante hasta la fecha en que se transmitió.
En estos casos de bonificaciones o exenciones, para calcular qué parte no se paga (o qué parte está bonificada) y qué parte sí, se establece una "regla de tres": Ganancia que no paga= se multiplica toda la ganancia por el número de días desde la adquisición hasta el 19-01-2006 y se divide por el número de días totales. Ganancia que sí paga: se resta a la ganancia total la ganancia que no paga.
En conclusión: hay una cierta ventaja para los bienes que se adquirieron hasta el 31 de diciembre de 1986, que disminuye cuanto más tiempo pase.
Como decimos también hay ciertas ventajas (bonificaciones) para los bienes que se adquirieron hasta el 31 de diciembre de 1994, ventajas que igualmente disminuyen cuanto más tiempo pase.
Para los adquiridos después del 31 de diciembre de 1994 se aplican las normas generales.
La regulación de este impuesto se encuentra en los artículos 33 y ss de la LIRPF, en su disposición transitoria novena y en los arts 96 y ss del Reglamento. Es preciso insistir en que para resolver específicamente un supuesto concreto, es necesario estudiar detenidamente el caso, y que tratándose de bienes afectos a una empresa, existen reglas particulares. Por tanto estas líneas generales que señalamos son relativas a la venta, transmisión o donación de bienes inmuebles no afectos a una actividad empresarial. Repetimos que la reforma de 30 de diciembre de 2011 aumentó respecto del año anterior el tipo aplicable a las ganancias patrimoniales (incluidas en el grupo de "rentas del ahorro"): como decimos, ahora, hasta 6.000 euros tributa un 21%; de 6.000 euros hasta 24.000 euros tributa un 25% y a partir de 24.000 tributa un 27% (sí, un 27%). Hasta 6.000 € al 21% Entre 6.001 € y 24.000 € al 25% A partir de 24.001 € al 27%,
Podrían añadirse muchas más cuestiones tales como el sistema de valoración de los inmuebles y qué gastos e inversiones se tienen en cuenta, sistema regulado básicamente en el art 35 de la Ley del IRPF, muy importante en las obras nuevas (con toda lógica, si se emplea un dinero para construir una casa en un solar, y después se vende, hay que restar a la ganancia obtenida el valor de lo que costó la inversión en la edificación), pero sólo vamos a señalar las siguientes:
- Qué operaciones dan lugar al devengo de este impuesto: La Ley (art. 33 - 1) dice que "Con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél (del patrimonio), salvo que por esta Ley se califiquen como rendimiento”.
- Sin duda en el caso de venta, permuta o donación.
- Hacienda. para sorpresa de los consumidores, considera también que se aplica en la mitad, en el supuesto de aportación a sociedad de gananciales, y está girando el impuesto. Técnicamente una aportación a la sociedad de gananciales no supone una completa alteración en la composición del patrimonio, pues el bien que se aporta sigue siendo de titularidad del aportante, y es en el momento de la disolución de la sociedad cuando se determina definitivamente la titularidad. En todo caso, de aplicarse este impuesto, debería devengarse únicamente por el 50% del valor, ya que el valor restante no ha sufrido alteración en el patrimonio. Pero es verdad que los conceptos fiscales muchas veces se desligan de los conceptos civiles.
- Entiendo que sí se devengaría en el supuesto de aportación a sociedad, si la sociedad tiene personalidad jurídica.
-No existe alteración.- (art 33-2) Quedan EXCLUIDOS expresamente y "Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio":
a) En los supuestos de división de la cosa común.
b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros. Los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.
- No existe ganancia. . (art 33.3) Se estimará que no existe ganancia o pérdida patrimonial en algunos supuestos, a destacar:
- Con ocasión de transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente. (O sea en las herencias no hay ganancia patrimonial del fallecido, lo que antes se denominaba "plusvalía del muerto", "no hay plusvalía del muerto").
- Con ocasión de las transmisiones lucrativas de empresas familiares que cumplen unos requisitos fiscales y que los padres donan o dejan a su muerte a los hijos para que estos continúen con la indicada empresa.
- En la extinción del régimen económico matrimonial de separación de bienes, cuando por imposición legal o resolución judicial se produzcan adjudicaciones por causa distinta de la pensión compensatoria entre cónyuges (en este caso la Ley dice que no habrá actualización de valores).
- Con ocasión de las aportaciones a los patrimonios protegidos a favor de personas con discapacidad.
- Existe ganancia pero está EXENTA: (art 33.4) Estarán exentas del Impuesto las ganancias. patrimoniales que se pongan de manifiesto en algunos supuestos, a destacar (entre otros que hay) el siguiente:
- Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia. -
EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL: Finalmente señalaremos que existe un supuesto de exención por reinversión y rehabilitación de la vivienda habitual (art 38 de la Ley y 41 y ss del Reglamento), de extraordinaria importancia.
Hay un plazo de dos años desde que se transmite la vivienda para la reinversión, pero, ojo, para no pagar por ganancia patrimonial, si en el mismo año de la enajenación no se va a hacer la reinversión, el interesado debe hacer constar en la declaración del Impuesto su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Dice el reglamento que Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión.
Esta posibilidad de destinar el dinero de la venta a pagar la vivienda que ya se compró a mi juicio se aplicaría a la vivienda habitual que se puso en venta y todavía no se ha podido vender cuando se compró la nueva: hay dos años para poderla vender y aplicar la exención.
Nuevo concepto: ganancia a corto plazo: Para el año 2013 no obstante, la ley 16/2012 ha introducido una modificación en el art. 46 de la LIRPF para los bienes que se adquieren y se venden en menos de un año (por eso se llaman ganancias patrimoniales "a corto plazo"), y es que si el inmueble se adquiere por un precio y en menos de un año se transmite por un precio más alto, la ganancia patrimonial se considera como renta normal y se incluye en el apartado general de la renta, al tipo que con carácter general sea aplicable, (mejor dicho al "tipo marginal", que podría ser inferior o superior a los indicados, según la declaración de la renta personal del afectado, aunque lo que busca el legislador es la aplicación del tipo más alto posible).
Si el inmueble se adquiere por un precio y se transmite por el mismo precio (o valor admitido por Hacienda), ha de considerarse que no habría ganancia patrimonial.
Derecho transitorio aplicable al periodo mayo 2012-diciembre 2012: El Real Decreto Ley 18/2012 introdujo también una exención en un 50% para las ganancias patrimoniales que se hayan puesto de manifiesto por la transmisión de bienes inmuebles urbanos a título oneroso desde su entrada en vigor (12 de mayo 2012) hasta el 31 de diciembre de 2012. Aquí existen dos teorías: A) Los que consideran que se aplica a la venta de tales bienes en ese período. Esto supone que si se vendieron, o transmitieron a título oneroso (no donación) casas, pisos, garajes, locales, inmuebles urbanos, entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012 ,se aplicaría según esta teoría la exención del 50% en las ganancias patrimoniales en la declaración de la renta de junio de 2013. B) Los que consideran que se trata de un beneficio que se aplicará para los bienes que se adquirieron en ese período y que se enajenen más tarde. Pero esta exención no se aplica si tales bienes se vendieron etc. al cónyuge, a los padres, a los hijos, a la nuera o yerno, a la suegra/suegro, al nieto, al abuelo, al hermano, al cuñado, etc... es decir a los parientes hasta el segundo grado de afinidad o consanguinidad, o a ellos por medio de sociedades interpuestas.
Ganancias patrimoniales no justificadas: El concepto está regulado en el art 39 de la LIRPF . Tienen la consideración de ganancias patrimoniales no justificadas, para lo que interesa a esta exposición, los bienes o derechos cuya tenencia, declaración o adquisición no se corresponda con la renta o patrimonio declarados por el contribuyente, así como la inclusión de deudas inexistentes.
El régimen de este tipo de ganancias no justificadas también se incluye en el apartado de renta "general" para el IRPF del año que se descubren, (salvo que se pruebe que se tenían ya en un periodo que ha prescrito).
Se añade un párrafo más riguroso si no se han declarado los bienes que se tienen en el extranjero (respecto de los que se ha establecido una obligación de declararlos en la DA 18 de la ley 58/2003 General Tributaria).
Amnistía Fiscal: El análisis de la denominada "Amnistía fiscal", que se reguló en la Disposición Adicional Primera del Real Decreto-Ley 12/2012 de 30 de marzo (modificado por el 19/2012) y en una Orden Ministerial de 31 de mayo de 2012, creemos que es materia que excede del objetivo propuesto. Insistimos de nuevo que para el caso concreto es preciso informarse detalladamente.
Estas son notas generales para tener una idea del concepto de ganancia patrimonial y su tributación.
Valoración de la adquisición anterior: Una resolución del TEAC de 2 de febrero de 2017 establece que si el obligado no indica el valor de la adquisición, al Administración no puede considerar como valor el de "cero " euros, pero el TEAC disitingue:
- Si se adquirió a título lucrativo (donación, herencia): el valor de adquisición es el valor real (art 36 de la Ley 35/2006 del IRPF), y la Admón lo puede comprobar por el sistema del art 57 de la LGT.
- Si se adquirió a título oneroso: en una pirueta jurídica, dice que el valor de adquisición será el que se declaró en la adquisición (más gastos menos amortizaciones) o el de los desembolsos efectuados en caso de construcción.. y no el de mercado: insistimos, el valor declarado o el gastado pero no el real o de mercado.. porque, dice, la ley del IRPF no contiene referencia alguna al valor real de mercado.
A nosotros nos parece que si Hacienda hace comprobación de valores en su momento, que sería ese valor comprobado el valor de adquisición, que es por el que se paga el impuesto de la adquisición.
Lo que parece querer decir la resolución es que no cabe invocar que para las adquisiciones a titulo oneroso se solicite la aplicación del art 57 de la LGT porque en la ley no se alude a la comprobación de la adquisición por el valor real o de mercado.
Otra esquizofrenia más en nuestro ordenamiento jurídico.
También dice que hay casos en que si se adquirieron bienes, generalmente no inmuebles, en documento privado y sin constancia en ningún registro, que a veces podría llegarse a considerar el valor de adquisición como cero. Un poco extraño. Menos mal que si se adquiera por herencia no se aplica.
El Tribunal Supremo, por el contrario, en sentencia de unificación de doctrina, sala 3ª de 21 de diciembre de 2015, ponente Huelin de Velasco, declara que se aplica el valor comprobado por la Administración autonómica.
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